Hypothekendarlehen > Steuerliche Vorteile Von Wohneigentum

 

Eigenheim-und Steuervorteile

Owning Ihr Haus hat viele Vorteile, darunter die Hilfe bei Ihrer Steuern. Viele Hausbesitzer sind begeistert, wenn sie erfahren, dass die Hypothekenzinsen sind, zahlen sie ihre Steuern abgezogen werden können.

Wenn Sie Ihre Abzüge itemize auf Schedule A des Bundes Steuererklärung können Sie mehr als wahrscheinlich, abziehen Residenz Interesse, dass Sie bei einigen Hause Hypothekendarlehen auf Ihrem Hauptwohnsitz genommen bezahlen. Dies kann auch für Zweitwohnungen sowie verwendet werden. Wenn das Darlehen gesichert ist, können Sie abziehen Interesse, dass Sie sich für den Kauf bezahlt, Gebäude oder Verbesserung Ihres Hauses. Diese Art der Hypothek ist der Erwerb Verschuldung durch den Internal Revenue Service genannt. Es gibt viele Faktoren eine Rolle spielen, bevor Sie das Interesse abziehen können.

Eine Übernahme Hypothekenschulden bis zu einer Million Dollar und 500.000 Dollar, wenn Sie verheiratet sind und Datei separat qualifiziert sich für Zinsabzug. Es gibt verschiedene Regeln, die gelten, wenn Sie Schulden vor 14. Oktober 1987 war. Einige Zinsen, die Sie bezahlen für einen Kredit, wenn Ihr Haus Hypothekendarlehen ist mehr als eine Million können nicht abgezogen werden.

Dieser Abzug gilt für einige Heim-Equity-Darlehen, die von zu Hause gesichert sind jedoch variieren die Regeln. Home Equity Schulden beinhaltet ein Darlehen von Ihrem Haupt-oder Zweitwohnsitz, dass die ausstehenden Hypotheken auf der Immobilie übersteigt gesichert.

Home Equity-Verschuldung ist der kleinere der Marktwert Ihres Hauses abzüglich der gesamten Anschaffungs-Schulden auf dem Haus oder $ 100.000 für Ihren Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz kombiniert, bzw. 50.000 USD, wenn Sie verheiratet Datei Anmeldung gesondert beschränkt. Normalerweise sind die Zinsen, die Sie bezahlen für einen qualifizierten home equity loan abzugsfähig ist, egal wie Sie das Darlehen verwenden. Sie sollten Publication 936 von dem Internal Revenue Service zu lesen, um mehr zu erfahren.

Sie können nicht nur abziehen Ihre Hypothekenzinsen, aber die meiste Zeit Grundsteuern, dass Sie in dem Jahr, das Sie Anmeldung bezahlt werden kann auch abgezogen werden. Allerdings kann nur der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks abzuziehen Grundsteuern. Wenn Sie mit der pre zahlen die Steuern diese in der Regel auch nicht abgezogen werden kann, schließt dies nicht die gezahlten Steuern auf ein Sperrkonto, weil sie nicht die Steuerbehörde als der noch nicht bezahlt worden.

Wenn Sie jede Art von Reparaturen oder Verbesserungen an Ihrem Haus getan haben, werden diese in der Regel nicht abzugsfähig. Verbesserungen als Add-ons wie Schwimmbäder, Decks, etc … erhöhen Sie den Wert Ihres Hauses und kann die Bemessungsgrundlage als auch zu erhöhen. Reparaturen keinen Mehrwert sie sind nur die erforderlichen Kosten zu erhalten, sind daher nicht eingehend betrachtet und Verbesserungen und sind in der Regel nicht in die Bemessungsgrundlage der Sie zu Hause aufgenommen.

Wenn Sie ein Haus kaufen oder Refinanzierung Ihrer Hypothek gibt es Gebühren wie Anwaltskosten, die Aufnahme Gebühren, title search Gebühren, Prüfungsgebühren und Darlehen oder Vorbereitung von Dokumenten-und Bearbeitungsgebühren, und Punkte, die zutreffen. Die Punkte werden durch das kreditgebende Unternehmen ermittelt und sind in der Regel 1 Punkt für 1% der Kreditsumme. Sie können diese Punkte in dem Jahr, in dem Sie kaufen Ihr Zuhause, wenn Sie itemize bei Ihrer Rückkehr in Abzug bringen. Es gibt Anforderungen, die Sie treffen, bevor Sie diese Punkte kann behaupten, und müssen Sie möglicherweise nicht in der Lage, einen der sonstigen Gebühren verlangen, wenn sie sich gegen die Besteuerungsgrundlage von zu Hause aus zu gehen. Um mehr zu erfahren über die Anforderungen, um diese Punkte abziehen sollten Sie Publication 936 und Publication 530 von der IRS zu lesen.

Verkauf Ihres Hauses zu einem Verlust wird dir nichts geben, um auf Ihre Steuern abziehen können, jedoch den Verkauf Ihres Hauses mit einem Gewinn können Sie von der Steuer ganz oder teilweise der Veräußerungsgewinn ausschließen können.

Durch die Erfüllung der Anforderungen, die Sie von Ihrem Einkommenssteuer auszuschließen einen Betrag von bis zu $ ​​250.000 des Veräußerungsgewinns, dass Sie aus dem Verkauf von Ihrem primären Heim erhalten und $ 500.000, wenn Sie verheiratet sind und einen gemeinsamen zurückzukehren. Bevor Sie sich qualifizieren können, müssen Sie Ihr Zuhause für die letzten fünf Jahre besessen habe und benutzte ihn als Ihren Hauptwohnsitz für zwei dieser fünf Jahre.

Es gibt ein paar andere Regeln, die darüber hinaus gelten können, darunter:

Wenn der Hauptwohnsitz für den geschäftlichen Einsatz war oder enthielt ein Büro zu Hause, wenn Sie das Land neben dem Hauptwohnsitz ist zu verkaufen, ist der Hauptwohnsitz von einem Trust gehört, wenn Sie mietete einen Teil des Hauses an die Mieter, und wenn Sie eigenen primären Hause mit einem unverheirateten Steuerpflichtigen.

Es wäre am besten, bevor Sie eine der oben genannten Punkte auf Ihre Rückkehr abziehen, mit einem professionellen Steuer-oder Ihrem Steuerberater sprechen.

Drei Gründe Its Over-rated

Einer der überzeugendsten Gründe für den Kauf eines Hauses ist die stark angepriesen Steuerertrag aufgrund Abzüge für Hypothekarzinsen und Grundsteuern. Makler wird dieser Vorteil für alle ist es wert zu spielen in pries die Idee von Wohneigentum für alle.

Doch aus drei Gründen, ist dieser Vorteil nicht, was es einmal war: ein großzügiges Standard-Abzug, niedrige Hypothekenzinsen und niedriger Grenzsteuersätze.

Der Steuervorteil von Wohneigentum wurde ein befestigtes Konzept zurück in den 1970er und frühen 1980er Jahren und damals war es überwältigend zu verdienen. Hypothekenzinsen wurden im zweistelligen Bereich die meiste Zeit, die Grenzsteuersätze so hoch wie 70% und pauschalen Abgeltung lief wurden in den niedrigen Tausende. Der Besitz eines hausgemachten großen Sinn auch für moderate Einkommen und war ein Artikel des Glaubens in den höheren Einkommensschichten.

Nichts davon ist wahr, heute noch die Steuerersparnis Tonhöhe bleibt. Standard-Abzüge können 11.000 $ übersteigen, werden die Zinsen nach unten um 5% und Grenzsteuersätze Cap bei 38% (aber wesentlich niedriger sind für die überwiegende Mehrheit der Haushalte). Doch der Begriff der erheblichen steuerlichen Einsparungen bleibt fast unangefochten.

Die Regeln haben sich geändert

Die Steuer-Code, wie es im Jahr 2009 steht, ist weit mehr Steuergelder freundlicher als es damals war, wenn steuerliche Vorteile hatte sich zu einem der heiligen Gral der Wohnungseigentümer.

Für das Jahr 2009 die Standard-Abzug ist $ 11.400 für Verheiratete Einreichung gemeinsam, 8350 $ für den Haushaltsvorstand und 5700 $ für single.

Grenzsteuersätze sind wie folgt:

Verheiratet Einreichung gemeinsam:
0 – 16.700 10%
16.700 – 67.900 15%
67.900 – 137.050 25%
137.050 – 208.850 28%

Single:
0 – 8350 10%
8.350 – 33.950 15%
33.950 – 82.250 25%
82.250 – 171.550 28%

Die persönliche Befreiung 3650 $ pro Person.

Beachten Sie auch, dass die Abzugsfähigkeit von steuerlichen geschützte Altersvorsorge, Krankenkassenprämien, qualifizierte Kinderbetreuung Aufwendungen und Cafeteria leistungsorientierte Pläne vor Steuern zu reduzieren und kann sich ein Steuerpflichtiger in noch niedrigeren Grenzsteuersatz Klammern halten. Jede Situation muss auf der Grundlage der Fakten der eigenen Situation und nie verallgemeinern berücksichtigt werden.

Ein funktionierendes Beispiel für die verminderte Steuervorteil

Ein Ehepaar mit zwei unterhaltsberechtigten Kindern, verdient 85.000 $ pro Jahr, erwägt den Kauf eines Hauses für 250.000 $. Sie haben $ 50.000 für die Anzahlung und planen, eine $ 200.000 festverzinslichen Hypothekendarlehen bei 5% nehmen für das Gleichgewicht. Erstes Jahr Zinsen auf das Darlehen wird $ 10.000 und Grundsteuern werden $ 3000, die beide steuerlich abzugsfähig sind. So weit, so gut.

Aber wenn sie ihre Steuern nach ihrem ersten vollen Jahr in der Heimat-Datei zu gehen, ergibt sich der Steuervorteil Windfall sie erwarteten einen starken Enttäuschung.

Hypothekarzinsen … … … … … …. $ 10.000
Grundsteuern … … … … … … … .. 3000
Staatliche Steuern … … … … … … .. 5000
Charitable Abzug … … … … … .2,000
Insgesamt Einzelverbindungsnachweis Abzüge … … 20.000 $

Abzüglich 20.000 $ in Einzelverbindungsnachweis Abzüge und $ 14.600 in persönlichen Befreiungen (4 X $ 3650) ergibt sich ein Steuerpflichtiger Bruttoeinkommen von 50.400 $, die das Paar setzt in der 15% Grenzsteuersatz Halterung.

$ 20.000 in Einzelverbindungsnachweis Abzüge sieht ziemlich ansprechend Steuererklärungen Zeit, aber denken Sie daran, die IRS gab das Paar $ 11.400 ohne aushändigen. Der Vorteil der Eigentümer der Heimat und eine Aufstellung wird nur $ 8600 in Einkünfte (20.000 minus 11.400)!

An der 15% Grenzsteuersatz, bedeutet dies einen Steuerertrag von nur 1290 $ pro Jahr! Das entspricht einer $ 107,50 effektive Reduzierung ihrer monatlichen Haus Zahlung.

A $ 200,000 30 Jahre festverzinsliche Darlehen mit 5% Zinsen wird eine Zahlung von $ 1074 pro Monat. Hinzufügen $ 250 für Grundsteuern ($ 3000 geteilt durch 12 Monate) und ein $ 75 pro Monat Schätzung für Wohngebäudeversicherung gibt eine monatliche Zahlung auf das Haus von 1399 $. Zieht man die $ 107,50 pro Monat Steuervorteil, dass eine Netto-Zahlung von $ 1291 produziert.

Sicherlich ist dies Paar schätzen die Steuerersparnis, aber die folgenden Fragen auftauchen:

1. Wird dieser Steuervorteil stellen einen wichtigen Grund für den Kauf dieses Haus?
2. Will der Nutzen überwiegen die höheren Kosten für die Wartung, die mit Besitz eines Hauses gegenüber Miete kommt?
3. Will kompensiert sie die Opportunitätskosten der mit 50.000 $ in eine Anzahlung und nicht verdienen Zinsen oder Kapitalerträge gebunden?

Es wird noch schlimmer

Wenn die Größe dieser Steuervorteil scheint überraschend klein, der Ansicht, dass die Restschuld sinkt der Betrag der gezahlten Zinsen wird in Schritt ablehnen, eine weitere Erosion ihrer steuerlichen Vorteil der Hypothekenzinsen Abzug.

Darüber hinaus, da die Bundessteuer Code passt sich stets gegenwärtigen Inflation sind Standard Abzüge im Laufe der Zeit zugenommen, während die Steuerklasse Schwellenwerte erhöht werden, eine schrittweise Senkung der Steuern noch mehr profitieren.

Selbst wenn es eine bescheidene Steuervorteil zu besitzen Hause in den ersten Jahren, wird es allmählich, je länger verschwinden Sie in die Heimat.

Nichts davon soll das Potenzial Steuerersparnisse aus Wohnungseigentümer-eine einzige Person mit einem sechsstelligen Einkommen zum Beispiel minimieren kann erkennen, einen wesentlichen Vorteil. Allerdings sollte der Nutzen der Einkommensteuer-Ermäßigung sorgfältig alle, die ein Haus, um festzustellen, ob es überhaupt in ihrer spezifischen Umstände relevant Kauf geprüft werden. Für viele, viele Haushalte, vielleicht sogar für die Mehrheit, es wird nicht sein.