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Accession à la propriété et avantages fiscaux

Posséder votre maison a de nombreux avantages, notamment en aidant avec vos impôts. De nombreux propriétaires sont heureux quand ils apprennent que les intérêts hypothécaires qu'ils paient peuvent être déduites de leurs impôts.

Si vous détailler vos déductions à l'annexe A de votre déclaration de revenus fédérale, vous pouvez plus que probable déduire les intérêts de séjour que vous payez sur certains prêts hypothécaires à domicile prise sur votre résidence principale. Cela peut même être utilisé pour les résidences secondaires ainsi. Si le prêt est garanti, vous pouvez déduire les intérêts que vous avez payé pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Ce type de prêt hypothécaire est appelée dette d'acquisition par l'Internal Revenue Service. Il ya de nombreux facteurs en cause avant que vous pouvez déduire l'intérêt.

Une dette hypothécaire acquisition jusqu'à un million de dollars et cinq cent mille dollars si vous êtes marié et déposer qualifie séparément pour la déduction des intérêts. Il ya différentes règles qui s'appliquent, mais si vous la dette a été avant Octobre 14, 1987. Certains intérêts que vous payez sur un prêt si votre prêt hypothécaire est plus d'un million ne peut être déduite.

Cette déduction s'applique à certains prêts sur valeur domiciliaire qui sont garantis par la maison cependant, les règles varient. d'endettement Accueil d'un prêt garanti par votre résidence principale ou secondaire qui dépasse les prêts hypothécaires en cours sur la propriété.

d'endettement d'accueil est limitée au moindre de la juste valeur marchande de votre maison, moins la dette d'acquisition totale de la maison ou 100.000 dollars pour votre résidence principale et résidence secondaire combinés, ou 50.000 $ si vous produisez mariés soumis séparément. Habituellement, les intérêts que vous payez sur un prêt hypothécaire admissible est déductible, peu importe comment vous utilisez le prêt. Vous devriez lire Publication 936 de l'Internal Revenue Service pour en savoir plus.

Non seulement vous pouvez déduire vos intérêts hypothécaires, mais la plupart du temps les taxes foncières que vous avez payé dans l'année que vous produisez peuvent aussi être déduits. Toutefois, seul le propriétaire juridique de la propriété ne peut déduire les taxes foncières. Si vous pré-payer les taxes elles peuvent généralement être déduit ainsi, cela n'inclut pas les taxes payées sur un compte bloqué, parce qu'ils n'ont pas été payés à l'autorité fiscale pour l'instant.

Si vous avez fait tout type de réparations ou des améliorations à votre maison, ce sont généralement pas déductibles. Améliorations comme add-ons tels que piscines, terrasses, etc … augmenter la valeur de votre maison et peut augmenter l'assiette fiscale ainsi. Les réparations ne pas ajouter de la valeur qu'ils ne sont que le coût nécessaire pour maintenir, ne sont donc pas considérées comme des améliorations et ne sont généralement pas inclus dans l'assiette fiscale de votre maison.

Lorsque vous achetez une maison ou refinancer votre prêt hypothécaire il ya des frais tels que les honoraires d'avocat, frais d'enregistrement, les frais de recherche de titre, les frais d'évaluation, et les honoraires de préparation de prêt ou de document et de traitement, et les points qui s'appliquent. Les points sont déterminés par la société prêteuse et sont habituellement de 1 point pour 1% du montant du prêt. Vous pouvez déduire ces points dans l'année où vous achetez votre maison si vous détailler à votre retour. Il ya des exigences que vous devez satisfaire avant de pouvoir bénéficier de ces points, et vous ne pourrez pas prétendre à une quelconque des autres frais si ils vont vers la base d'imposition de votre maison. Pour en savoir plus sur les conditions pour déduire ces points, vous devriez lire Publication 936 et 530 Publication de l'IRS.

Vendre votre maison à perte ne sera pas vous donner quelque chose à déduire sur vos impôts, cependant, la vente de votre maison avec un profit que vous pourrez peut-être exclure de la fiscalité tout ou partie du gain en capital.

En répondant aux besoins, vous pouvez exclure de votre impôt sur le revenu fédéral un montant allant jusqu'à 250.000 $ de gain en capital que vous avez reçu de la vente de votre résidence principale et 500.000 $ si vous êtes marié et produire une déclaration conjointe. Avant de vous pouvez vous qualifier, vous devez avoir été propriétaire de votre maison pour les cinq dernières années et l'a utilisé comme résidence principale pour deux de ces cinq années.

Il ya quelques autres règles qui peuvent s'appliquer, notamment:

Si la résidence principale a été utilisé pour les affaires ou figurant un bureau à domicile, si vous vendez ce terrain est adjacent à la résidence principale, est la résidence principale est détenue par une fiducie, si vous avez loué une partie de la maison à des locataires, et si vous propriétaire de la maison principale avec un contribuable célibataire.

Il serait préférable avant de déduire les éléments ci-dessus sur votre retour, pour parler avec un professionnel de l'impôt ou votre comptable.

Trois raisons pour lesquelles sa sur-évalué

Une des raisons les plus convaincantes pour posséder une maison est la très vantée avantage fiscal en raison de déductions pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. Les agents immobiliers vont jouer cet avantage pour tous les vaut-il en vantant l'idée d'accession à la propriété pour tous.

Cependant, pour trois raisons, cet avantage n'est plus ce qu'il était: une déduction standard généreux, les bas taux hypothécaires et de faibles taux d'imposition marginal.

L'avantage fiscal du accession à la propriété est devenue un concept enraciné dans les années 1970 et début des années 1980 et à cette époque, il avait le mérite immense. Les taux hypothécaires ont été à deux chiffres la plupart du temps, les taux d'imposition marginal s'est aussi élevé que 70% et déductions forfaitaires ont été dans les milliers. Posséder une maison avait un sens important, même pour les personnes à revenu modéré et a été un article de foi dans les tranches supérieures de revenu.

Rien de tout cela est vrai aujourd'hui, mais le terrain reste fiscalité de l'épargne. Les déductions forfaitaires peut dépasser 11.000 dollars, les taux d'intérêt sont en baisse d'environ 5% et les taux marginaux d'imposition sur bouchon à 38% (mais sont sensiblement plus faibles pour la grande majorité des ménages). Pourtant, la notion de grandes économies d'impôt reste à peu près incontesté.

Les règles ont changé

Le code des impôts dans sa forme actuelle en 2009 est beaucoup plus convivial contribuable que c'était l'époque où les avantages fiscaux est devenu l'un des Saint Graal de l'accession à la propriété.

Pour 2009, la déduction forfaitaire est 11.400 $ pour le dépôt marié conjointement, 8350 $ pour le chef de ménage, et 5700 $ pour une personne.

Taux marginaux d'imposition sont les suivantes:

Marié dépôt conjointement:
0 – 16 700 10%
16.700 – 67.900 15%
67.900 – 137.050 25%
137.050 – 208.850 28%

Simple:
0 – 8350 10%
8350 – 33 950 15%
33.950 – 82.250 25%
82.250 – 171.550 28%

L'exemption personnelle est de 3650 $ par personne.

A noter également, que la déductibilité des plans de retraite à impôt à l'abri, les primes d'assurance maladie, frais de garde admissibles et bénéficier cafétéria plans réduire le revenu avant impôt et peut maintenir un contribuable dans les tranches d'imposition plus faible, même marginal. Chaque situation doit être considérée comme fondée sur les faits de sa propre situation et de ne jamais généraliser.

Un exemple de travail de l'avantage fiscal a diminué

Un couple avec deux enfants à charge, gagne 85.000 dollars par an, envisage l'achat d'une maison pour 250.000 $. Ils ont 50.000 $ pour le versement initial et le plan de prendre un 200.000 dollars de prêts hypothécaires à taux fixe à 5% pour le solde. Première année d'intérêt sur le prêt sera de 10.000 $ et les taxes foncières sera de 3000 $, les deux qui sont déductibles aux fins de l'impôt. Jusqu'ici, tout va bien.

Mais quand ils vont déposer leur déclaration de revenus après leur première année complète à la maison, la manne avantage fiscal qu'ils attendaient une déception rendements Stark.

d'intérêt hypothécaire … … … … … …. 10.000 $
Taxes foncières … … … … … … … .. 3000
impôt sur le revenu État … … … … … … .. 5000
déductions de bienfaisance … … … … … .2,000
Total déductions sur pièces … … 20.000 $

Déduisant 20.000 $ en déductions sur pièces et 14.600 $ de l'exemption personnelle (4 X 3650 $), on obtient un revenu brut imposable de 50,400 $, ce qui met le couple dans la tranche marginale d'imposition de 15%.

20.000 $ en déductions détaillées semble assez attrayant au moment de déclaration de revenus, mais rappelez-vous, l'IRS a été donné ce couple 11.400 $, sans détailler. L'avantage de posséder la maison et faisant état de ne s'appliquera à 8600 $ de revenu (20.000 moins 11.400)!

Au taux marginal d'imposition de 15%, cela se traduit par un avantage fiscal net de seulement $ 1290 par an! C'est l'équivalent d'une réduction de 107,50 $ à compter de leur paiement mensuel maison.

Un prêt $ 200,000 30 années à taux fixe à un taux de 5% aura un paiement de 1074 $ par mois. Ajout de 250 $ pour les taxes foncières (3000 $ divisé par 12 mois) et une estimation de 75 $ par mois pour l'assurance des propriétaires donne un paiement mensuel sur la maison de 1399 $. Si nous déduisons les $ 107,50 par mois avantage fiscal, qui produit un paiement net de 1291 $.

Certes, ce couple apprécieront les économies d'impôt, mais les questions suivantes se posent:

1. Est-ce que cet avantage fiscal représente une des principales raisons en faveur de l'achat de cette maison?
2. Est-ce que les avantages l'emportent le coût plus élevé de la maintenance qui vient à posséder un domicile par rapport à la location?
3. T-il compenser le coût d'opportunité d'avoir 50.000 $ ligoté dans un acompte plutôt que de recevoir des intérêts ou des revenus de placement?

Cela devient même pire

Si la taille de cet avantage fiscal semble étonnamment faible, estiment que la baisse solde du prêt, le montant des intérêts payés vont diminuer à l'étape, érode encore davantage l'avantage fiscal de la déduction des intérêts hypothécaires.

En outre, puisque le code d'impôt fédéral ajuste à l'inflation toujours présente, déductions forfaitaires sont augmentés au fil du temps, ainsi que les seuils tranche d'imposition sont augmentés, en réduisant progressivement l'avantage fiscal encore plus.

Même s'il ya un avantage fiscal modeste de posséder la maison dans les premières années, il disparaîtra progressivement plus vous êtes à la maison.

Rien de tout cela est destiné à minimiser les économies d'impôts potentielles d'accession à la propriété-une personne seule avec un revenu à six chiffres par exemple, peuvent réaliser un avantage substantiel. Toutefois, le bénéfice de la réduction de l'impôt doit être examiné attentivement par tous ceux qui veulent acheter une maison afin de déterminer si c'est encore pertinent dans leur situation particulière. Pour beaucoup, beaucoup de ménages, peut-être même pour la majorité, il ne sera pas.