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Home proprietà e benefici fiscali

Possedere la vostra casa ha molti vantaggi, tra cui aiutare con le vostre tasse. Molti proprietari sono entusiasti quando vengono a sapere che l'interesse che stanno pagando un mutuo possono essere detratti sulle loro tasse.

Se il vostro itemize deduzioni su schema A vostro ritorno federali sul reddito, si può dedurre più che probabile interesse di soggiorno che si paga sui prestiti ipotecari a casa qualche presa sulla vostra residenza principale. Questo può essere utilizzato anche per le seconde case pure. Se il prestito è garantito, è possibile detrarre gli interessi che hai pagato per l'acquisto, la costruzione, o migliorare la vostra casa. Questo tipo di mutuo si chiama indebitamento acquisizione da parte dell'Internal Revenue Service. Ci sono molti fattori coinvolti prima di poter detrarre gli interessi.

Un debito ipotecario di acquisizione fino a un milione di dollari e cinque centomila dollari se sei sposato e file qualifica separatamente per deduzione di interessi. Ci sono diverse regole che si applicano, tuttavia se il debito era prima 14 ottobre 1987. Un certo interesse che si paga per un prestito se il vostro mutuo ipotecario casa è di oltre un milione di euro non può essere detratta.

Tale detrazione si applica ai prestiti qualche casa che sono protetti da casa tua, tuttavia, le regole variano. debt / equity Home comporta un prestito garantito da casa principale o la seconda che supera i mutui in essere sulla proprietà.

Home debt / equity è limitata al minore tra il valore equo di mercato della vostra casa meno il debito totale di acquisizione da casa o 100.000 dollari per la tua casa principale e seconda casa insieme, o $ 50.000 se si file sposato deposito separatamente. Di solito l'interesse che si paga su un mutuo di qualificazione del patrimonio netto è detraibile non importa come si usa il prestito. Si consiglia di leggere Pubblicazione 936 da parte dell'Internal Revenue Service per saperne di più.

Non solo è possibile detrarre l'interesse del mutuo, ma la maggior parte del tempo le imposte immobiliari che hai pagato nel corso dell'anno che si sta deposito possono anche essere dedotte. Tuttavia, solo il legittimo proprietario del bene può dedurre le imposte immobiliari. Se si pre-pagare le tasse queste di solito possono essere dedotti a titolo di bene, questo non include le imposte versate su un conto di deposito a garanzia, perché non sono stati pagati alle autorità tassazione come ancora.

Se avete fatto qualsiasi tipo di riparazione e di miglioramento per la tua casa, questi di solito non sono deducibili. Miglioramenti come add-on come piscine, ponti, ecc … aumentare il valore della vostra casa e può aumentare la base fiscale. Le riparazioni non aggiungono valore sono solo i costi necessari per mantenere, quindi non sono considerati i miglioramenti e di solito non sono inclusi nella base imponibile di voi a casa.

Quando si acquista una casa o rifinanziare il mutuo ipotecario non ci sono tasse, quali le spese legali, registrazione, spese di ricerca titolo, commissioni d'istruzione, e le spese di preparazione di prestito o di un documento e di trasformazione, ed i punti che si applicano. I punti sono determinati dalle società di prestito e di solito sono 1 punto per l'1% dell'importo del prestito. È possibile detrarre tali punti l'anno in cui si acquista la tua casa se itemize al ritorno. Ci sono dei requisiti da soddisfare prima che è possibile richiedere questi punti, e potrebbe non essere in grado di rivendicare nessuna delle altre spese se ne vanno verso la base imponibile della vostra casa. Per saperne di più circa i requisiti per poter detrarre questi punti si dovrebbe leggere Pubblicazione 936 e 530 dalla pubblicazione l'IRS.

Vendere la tua casa in perdita non vi darà nulla a dedurre sul vostro tasse, però, vendere la vostra casa con un utile potrebbe essere in grado di escludere dalla tassazione tutto o in parte della plusvalenza.

Soddisfacendo i requisiti si può escludere dalla tua imposta sul reddito federale per un importo fino a 250.000 dollari del guadagno di capitale che si è ricevuto dalla vendita della vostra casa principale e 500 mila dollari se sei sposato e presentare una dichiarazione congiunta. Prima di poter qualificarsi, si deve posseduto la tua casa per gli ultimi cinque anni e lo ha utilizzato come residenza primaria, per due di questi cinque anni.

Ci sono alcune regole che gli altri possono anche applicare, tra cui:

Se l'abitazione principale è stata usata per lavoro o per contenuto un ufficio a casa, se vendi quella terra è adiacente alla casa principale, è la residenza primaria è di proprietà di un trust, se avete affittato una qualsiasi parte della casa agli inquilini, e se si proprio la casa principale con un contribuente celibe.

Sarebbe meglio prima di dedurre una delle voci sopra al ritorno, per parlare con un professionista fiscale o il tuo commercialista.

Tre motivi Its Over-rated

Una delle ragioni più convincenti per possedere una casa è fortemente propagandato il beneficio fiscale a causa di detrazioni per interessi ipotecari e le tasse di proprietà. Gli agenti immobiliari giocherà questo beneficio per tutti vale la pena di esaltare l'idea della casa di proprietà per tutti.

Tuttavia, per tre ragioni, questo beneficio non è più quello di essere: una detrazione generose, tassi ipotecari bassi e bassi tassi marginali di imposizione.

Il beneficio fiscale di proprietà della casa è diventato un concetto radicato indietro negli anni 1970 e all'inizio del 1980 e in quel momento aveva il merito schiacciante. Tassi ipotecari sono stati a due cifre il più delle volte, le aliquote fiscali marginali correva il 70% e detrazioni standard erano giù in migliaia basso. Possedere una casa aveva un senso importante anche per i percettori di reddito medio ed è stato un articolo di fede nelle fasce di reddito più elevato.

Niente di tutto questo è vero oggi, ma il tono rimane tassazione del risparmio. detrazioni standard possono superare i 11 mila dollari, i tassi di interesse sono in calo intorno al 5% e le aliquote fiscali marginali cap out al 38% (ma sono sostanzialmente inferiori per la stragrande maggioranza delle famiglie). Eppure il concetto di risparmio fiscale maggiore resta quasi incontrastato.

Le regole sono cambiate

Il codice fiscale nella sua forma attuale nel 2009, è soggetto passivo molto più amichevole di quanto non fosse indietro quando i benefici fiscali era diventato uno dei Sacri Graal di proprietari di abitazioni.

Per il 2009 la deduzione standard è di $ 11.400 per il deposito sposati in comune, 8.350 dollari per capo famiglia, e 5.700 dollari per il singolo.

le aliquote fiscali marginali sono le seguenti:

Sposato deposito congiuntamente:
0 – 16.700 10%
16.700 – 67.900 15%
67.900 – 137.050 25%
137.050 – 208.850 28%

Single:
0 – 8.350 10%
8.350 – 33.950 15%
33.950 – 82.250 25%
82.250 – 171.550 28%

L'esenzione è personale 3.650 dollari a persona.

Si noti anche che la deducibilità fiscale dei piani di pensionamento riparato, premi di assicurazioni sanitarie, qualificato le spese di custodia dei bambini e di beneficiare caffetteria piani di riduzione di utile ante imposte e possono mantenere un contribuente in ancora più basso staffe di imposta marginale. Ogni situazione deve essere considerata in base ai fatti della propria situazione e non generalizzare.

Un esempio di lavoro del beneficio fiscale diminuita

Una coppia con due figli a carico, guadagnando 85 mila dollari all'anno, sta valutando l'acquisto di una casa per 250.000 dollari. Sono 50.000 dollari per l'acconto e il piano per prendere un prestito di 200.000 $ mutuo a tasso fisso al 5% per il saldo. Primo anno di interesse sul prestito sarà di $ 10.000 e le imposte immobiliari sarà di $ 3000, entrambi i quali sono deducibili ai fini fiscali. Fin qui, tutto bene.

Ma quando vanno a depositare le loro imposte sul reddito dopo il primo anno intero in casa, la manna beneficio fiscale si aspettavano produce una delusione forte.

Ipoteca interesse … … … … … …. 10.000 $
Imposte immobiliari … … … … … … … .. 3.000
imposte sul reddito di Stato … … … … … … .. 5.000
detrazioni di beneficienza … … … … … .2,000
Totale detrazioni dettagliata … … 20 mila dollari

Deducendo 20.000 dollari in detrazioni dettagliata e 14.600 $ in esenzioni personali (4 X $ 3650) produce un reddito imponibile lordo di 50.400 $, che mette la coppia nella fascia di 15% di tasse marginali.

20.000 dollari in detrazioni dettagliate sembra piuttosto interessante in fase di deposito fiscale, ma ricorda, l'IRS stava dando questa coppia $ 11.400 senza dettagliare. Il vantaggio di possedere la casa nella quale figurano si applicherà solo ai 8.600 dollari di reddito (20.000 meno 11.400)!

L'aliquota fiscale marginale del 15%, questo si traduce in un beneficio fiscale netto di soli $ 1290 per anno! Questo è l'equivalente di una riduzione 107,50 dollari efficaci nella loro casa di pagamento mensile.

Un prestito di 200.000 $ 30 anni tasso fisso al 5% di interessi avrà un pagamento di 1.074 dollari al mese. L'aggiunta di $ 250 per le imposte immobiliari (3.000 dollari diviso per 12 mesi) e di $ 75 al mese preventivo per l'assicurazione i proprietari di abitazione dà un pagamento mensile sulla casa di $ 1399. Se noi detrarre l'107,50 dollari al beneficio fiscale mese, che produce un pagamento netto di $ 1291.

Sicuramente questa coppia apprezzeranno i risparmi fiscali, ma le seguenti domande emergono:

1. Sarà questo beneficio fiscale rappresentano una delle principali ragioni a favore di acquisto di questa casa?
2. Sarà il beneficio superano il maggior costo di manutenzione che deriva dal possesso di una casa rispetto a noleggio?
3. Sarà compensare il costo opportunità di disporre di 50 mila dollari legato a un acconto piuttosto che guadagnare interessi o proventi da investimenti?

E diventa ancora peggiore

Se la dimensione di tale beneficio fiscale sembra sorprendentemente piccolo, si consideri che, come declina l'equilibrio del prestito, l'importo degli interessi pagati diminuirà nel passaggio, erodendo ulteriormente il vantaggio fiscale della deduzione interessi ipotecari.

Inoltre, dato che il codice fiscale federale adegua all'inflazione sempre presente, detrazioni standard sono aumentati nel tempo, mentre le soglie staffa di imposta sono aumentati, riducendo gradualmente il beneficio fiscale anche di più.

Anche se vi è un modesto vantaggio fiscale a possedere in casa i primi anni, verrà a poco a poco scompare il più a lungo si è in casa.

Niente di tutto questo è pensato per ridurre al minimo il potenziale di risparmio fiscale da proprietari di abitazioni-una sola persona con un reddito a sei cifre per esempio, può realizzare un vantaggio sostanziale. Tuttavia, il beneficio della riduzione dell'imposta sul reddito deve essere attentamente esaminato da tutti coloro che vogliono acquistare una casa per verificare se è ancora della loro situazione specifica. Per molti, molte famiglie, forse anche per la maggioranza, non sarà.