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Proprietário de Casa e Benefícios Fiscais

Possuir a sua casa tem muitos benefícios, incluindo ajudando com seus impostos. Muitas casas estão animado quando eles descobrem que os juros hipotecários que estão a pagar pode ser deduzido em seus impostos.

Se você itemize suas deduções no Anexo A do seu retorno federal imposto de renda, você pode deduzir mais do que provável interesse de residência que você está pagando em alguns empréstimos hipotecários tomadas em sua residência principal. Isso pode até ser usado para segundas residências também. Se o empréstimo é garantido, pode deduzir os juros que você paga para comprar, construir ou melhorar sua casa. Este tipo de hipoteca é chamado endividamento aquisição pelo Internal Revenue Service. Há muitos fatores envolvidos antes de você pode deduzir os juros.

Uma dívida hipotecária aquisição de até um milhão de dólares e 500 mil dólares se você é casado e arquivo separadamente qualifica para a dedução de juros. Existem regras diferentes que se aplicam, porém se você dívida foi antes de 14 de outubro, 1987. Algum interesse que você paga em um empréstimo, se o seu empréstimo hipotecário casa é mais de um milhão não pode ser deduzido.

Esta dedução aplica-se a alguns empréstimos home equity, que são garantidos por sua casa no entanto, as regras variam. Dívida home equity envolve um empréstimo garantido por sua residência principal ou o segundo que excede as hipotecas pendentes sobre o imóvel.

Dívida home equity é restrito ao menor do valor justo de mercado de sua casa menos a dívida total de aquisição sobre a casa ou 100.000 dólares para a sua casa segunda casa principal e combinados, ou $ 50.000 se você se casou arquivamento arquivo separadamente. Normalmente, os juros que você paga em um empréstimo de qualificação home equity é dedutível, não importa como você usa o empréstimo. Você deve ler Publicação 936 da Receita Federal para saber mais.

Não apenas você pode deduzir o seu interesse de hipoteca, mas na maioria das vezes impostos de propriedade real que você paga no ano em que você está arquivando também pode ser deduzido. No entanto, apenas o proprietário legal do imóvel pode deduzir os impostos imobiliários. Se você pré-pagar os impostos estas geralmente podem ser deduzidas como bem, isto não inclui os impostos pagos para uma conta bloqueada, porque eles não foram pagos à autoridade tributária ainda.

Se você tiver feito qualquer tipo de reparos ou melhorias para a sua casa, estes geralmente não são dedutíveis. Melhorias como add-ons, como piscinas, decks, etc … aumentar o valor da sua casa e pode aumentar a base de cálculo também. Reparos não agregam valor são apenas o custo necessário para manter, portanto, não são consideradas benfeitorias e normalmente não são incluídos na base de cálculo de você para casa.

Quando você compra uma casa ou refinanciar seu empréstimo hipotecário há taxas, tais como honorários advocatícios, taxas de gravação, as taxas de busca de título, taxas de avaliação e preparação de empréstimo ou de documentos e taxas de processamento, e os pontos que se aplicam. Os pontos são determinados pela empresa de empréstimo e normalmente são um ponto para 1% do montante do empréstimo. Você pode deduzir esses pontos no ano em que você compra sua casa se você itemize em seu retorno. Existem requisitos que você deve cumprir antes de poder reivindicar esses pontos, e você pode não ser capaz de reivindicar qualquer uma das outras taxas, se eles vão em direção a base fiscal de sua casa. Para saber mais sobre os requisitos, a fim de deduzir esses pontos que você deve ler de publicação 936 e 530 de publicação do IRS.

Vender a sua casa em uma perda não lhe dará qualquer coisa para deduzir em seus impostos, no entanto, vender a sua casa com um lucro que você pode ser capaz de excluir da tributação a totalidade ou parte do ganho de capital.

Através do cumprimento dos requisitos que você pode excluir do seu imposto de renda federal uma quantia de até $ 250.000 do ganho de capital que você recebeu da venda da sua casa principal e US $ 500.000 se você é casado e apresentar uma declaração conjunta. Antes que você possa se qualificar, você deve ter propriedade de sua casa durante os últimos cinco anos e usou-o como sua residência principal para dois desses cinco anos.

Existem algumas regras que possam também se aplicam, que incluem:

Se a residência principal foi usado para negócios ou continha um escritório em casa, se você vender que a terra fica ao lado da casa principal, é a residência principal é propriedade de um trust, se você alugou qualquer parte da casa para os inquilinos, e se você da própria casa principal com um contribuinte não casado.

Seria melhor antes de deduzir qualquer dos itens acima em seu retorno, para conversar com um profissional do imposto ou seu contador.

Três razões Sua Over-rated

Uma das razões mais fortes para possuir uma casa é o bastante elogiado devido benefício fiscal para deduções de juros de hipotecas e de impostos sobre a propriedade. Agentes imobiliários vai jogar esse benefício para todos é que vale no exaltando a idéia da casa própria para todos.

No entanto, por três razões, este benefício não é o que costumava ser: uma dedução padrão generosa, baixas taxas de hipoteca e as baixas taxas de imposto marginal.

O benefício fiscal da casa própria se tornou um conceito enraizado para trás na década de 1970 e início de 1980 e naquele tempo ele tinha mérito esmagadora. Taxas de hipoteca foram de dois dígitos na maioria das vezes, as taxas de imposto marginal correu tão alto quanto 70% e deduções padrão foram para baixo na casa dos milhares baixo. Possuir uma casa fazia sentido importante, mesmo para os beneficiários de rendimentos moderados e foi um artigo de fé nas faixas de maior renda.

Nada disso é verdade hoje, mas o imposto de poupança campo permanece. Deduções padrão pode ultrapassar US $ 11.000, as taxas de juros estão em baixa em torno de 5% e as taxas de imposto marginal tampa para fora em 38% (mas são substancialmente mais baixos para a grande maioria das famílias). No entanto, a noção de poupança fiscal principais permanece quase sem contestação.

As regras mudaram

O código fiscal, tal como está em 2009 é muito mais amigável do contribuinte do que era quando os benefícios fiscais se tornou um dos objetivos primordiais da casa própria.

Para 2009, a dedução padrão é $ 11.400 para o arquivamento casado conjuntamente, 8350 dólares por chefe de família, e $ 5700 para um único.

Taxas marginais de imposto são as seguintes:

Casados ​​que arquivam comum:
0 – 16.700 10%
16.700 – 67.900 15%
67.900 – 137.050 25%
137.050 – 208.850 28%

Single:
0 – 8350 10%
8350 – 33.950 15%
33.950 – 82.250 25%
82.250 – 171.550 28%

A isenção pessoal é 3650 dólares por pessoa.

Note também que a dedutibilidade do imposto de planos de aposentadoria abrigadas, prémios de seguros de saúde, as despesas de assistência qualificada criança e planos de benefícios cafeteria reduzir pré-imposto de renda e pode manter um contribuinte ainda mais baixos escalões de imposto marginal. Cada situação deve ser considerada com base nos fatos de sua própria situação e nunca generalizar.

Um exemplo de trabalho do benefício fiscal diminuiu

Um casal com dois filhos a cargo, ganhando $ 85.000 por ano, está pensando em comprar uma casa por US $ 250.000. Eles têm US $ 50.000 para o pagamento baixo e plano de tomar um empréstimo de 200.000 dólares de hipotecas de taxa fixa a 5% para o equilíbrio. Interesse primeiro ano do empréstimo será de US $ 10.000 e impostos imobiliários será de R $ 3000, ambos os quais são dedutíveis para efeitos fiscais. Até agora, tudo bem.

Mas quando eles vão para o arquivo seu imposto de renda após o primeiro ano completo na casa, o inesperado benefício fiscal que eles estavam esperando produz uma decepção absoluta.

Juros de hipotecas … … … … … …. $ 10.000
Impostos sobre propriedades imobiliárias … … … … … … … .. 3000
Estado do imposto de renda … … … … … … .. 5000
Deduções de caridade … … … … … .2,000
Total de deduções … … $ 20.000

Dedução de US $ 20.000 em deduções e 14.600 dólares em isenções pessoais (4 X $ 3650) produz um rendimento tributável bruto de $ 50.400, o que coloca o casal no suporte de imposto de 15% marginal.

US $ 20.000 em deduções parece bastante atraente no momento da declaração de impostos, mas lembre-se, a Receita Federal estava dando este casal $ 11.400 sem discriminando. O benefício de possuir a casa e discriminando só se aplica a 8600 dólares em renda (20.000 menos 11.400)!

Na alíquota de 15% marginal, isso se traduz em um benefício fiscal líquida de apenas 1290 dólares por ano! Isso é o equivalente a uma redução de $ 107,50 eficazes no seu pagamento mensal da casa.

A $ 200.000 30 anos empréstimo de taxa fixa de juros de 5% terá um pagamento de $ 1074 por mês. Adicionando $ 250 para os impostos imobiliários (3000 dólares americanos, dividido por 12 meses) e uma estimativa de US $ 75 por mês para o seguro de proprietários de casas dá um pagamento mensal na casa de US $ 1399. Se deduzirmos os 107,50 dólares por mês benefício fiscal, que produz um pagamento líquido de US $ 1291.

Certamente este casal vai apreciar a poupança fiscal, mas as seguintes questões emergem:

1. Será que este benefício fiscal representam uma das principais razões em favor de comprar esta casa?
2. Será o benefício compensam o alto custo de manutenção que vem com possuir uma casa versus alugar?
3. Será que vai compensar o custo de oportunidade de ter $ 50.000 amarrado em um pagamento para baixo, em vez de ganhar juros ou dos rendimentos de investimento?

Ela fica ainda pior

Se o tamanho desse benefício fiscal parece surpreendentemente pequeno, considere que, como os declínios saldo do empréstimo, o montante dos juros pagos cairão no passo, corroendo ainda mais o benefício fiscal da dedução de juros de hipotecas.

Além disso, uma vez que o código tributário federal ajusta a sempre presente inflação, as deduções padrão são aumentados ao longo do tempo, enquanto suporte de imposto limites são aumentados, a redução gradual do benefício fiscal ainda mais.

Mesmo se houver um benefício fiscal modesto para possuir em casa os primeiros anos, ele irá desaparecer gradualmente quanto mais tempo você está em casa.

Nada disso é feito para minimizar o potencial de poupança fiscal de pessoa homeownership-a única com uma renda de seis números, por exemplo, pode perceber uma vantagem substancial. No entanto, o benefício de redução do imposto de renda devem ser cuidadosamente examinados por qualquer pessoa que queira comprar uma casa para determinar se ele é mesmo relevante em suas circunstâncias específicas. Para muitos, muitos agregados familiares, talvez até mesmo para a maioria-que não será.