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Quando os pensamentos são apenas girando em sua cabeça sobre se você deve refinanciar seu empréstimo, há uma série de benefícios potenciais que você deve saber. Na verdade, o refinanciamento é a melhor prática para poupar dinheiro, embora a decisão pode afetar o seu futuro financeiro se você não se preparar, aprendendo mais sobre o processo.

Enquanto refinanciamento é considerada "saudável" para as suas finanças, a análise cuidadosa das diferentes opções de refinanciamento é necessário para começar uma poupança real e não apenas dores de cabeça extra. Você pode encontrar ofertas de refinanciamento muitos disponíveis, alguns deles parecendo bom demais para ser verdade e você não pode estar errado.

Dependendo do seu empréstimo, o processo de refinanciamento pode mudar drasticamente para você. Quando se trata de hipotecas, lembre-se que os credores geralmente cobram taxas sobre um sistema de pontos que variam de 0 a 4 pontos, aplicados de acordo com o valor do crédito de um mutuário. Lenders aplicar este sistema de pontos, dependendo seus próprios critérios, por vezes, a menor taxa de juros para um maior número de pontos.

No entanto, o seu refinanciamento de empréstimo envolve outros custos, incluindo os pontos, as taxas de processamento, as taxas de liquidação, custos de fechamento, etc Se você está ciente dos custos adicionais, você será capaz de obter benefícios reais. Planos de refinanciamento não são negócios real, se estes custos não são levados em consideração antes de aplicar para que você pode aumentar ainda mais suas economias através da redução das taxas.

Se o seu empréstimo tem taxas ajustáveis, é mais suscetível a aumentos da taxa que você pode bloquear em baixas taxas de refinanciamento de seu empréstimo. Você pode obter benefícios adicionais, selecionando melhores condições, incluindo menos taxas anuais, ou a escolha de um curto período de empréstimo para reduzir seus pagamentos e taxas de juros, e até mesmo fundir o seu empréstimo com outro de poupar dinheiro em ambos.

Antes de ir em frente com o refinanciamento, não se esqueça de verificar se o seu empréstimo envolve o pagamento de uma pena de pagamento para o refinanciamento da hipoteca. As penalidades podem fazer qualquer refinanciamento inútil se a pena for superior a economia esperada.

Refinanciamento é benéfico quando as taxas de juros caíram pelo menos 2 ou mais pontos desde o momento em que você tem a sua hipoteca original. Além disso, se você paga uma taxa de inscrição quando aplicado para o seu empréstimo e não foram aprovados pela primeira vez, mas mais tarde, às vezes honorários na frente são reembolsáveis ​​e podem ser aplicados ao refinanciamento.

Há uma outra face de refinanciamento que você deve saber. Qualquer benefício do refinanciamento será inútil se você não está planejando se mudar nos próximos três anos ou assim, porque os custos de fechamento vai consumir qualquer economia de uma taxa de juros mais baixas. Antes de refinanciamento, considerar quais as razões para refinanciamento e quanto tempo você pretende ficar em sua casa.

Mesmo assim, ter em mente o quanto vai custar de refinanciamento, a sua renda atual e seu status do crédito, bem como a taxa de juros de hipotecas de ambos os existentes e um novo. Se você quer refinanciar a baixo custo mensal, você terá que ficar em sua casa durante vários anos para recuperar o custo de refinanciamento.

Custos de refinanciamento são semelhantes aos que você paga quando você aplicou para o empréstimo original. Estes custos incluem todo o aplicativo eo processo de aprovação, incluindo o depósito de cobre de aplicação de terceiros os custos, ea taxa para pesquisar o registro público de propriedade de sua propriedade e da apólice de seguro de título que protege o credor por qualquer perda devido a discrepâncias na o título.

Embora, às vezes você será solicitado a pagar uma taxa para ter sua propriedade re-avaliados, os benefícios do refinanciamento incluem a capacidade de mover a sua hipoteca de taxa ajustável real (ARM) para uma taxa fixa. A inconveniência da ARM é que os pagamentos ajustar às mudanças nas taxas de juros de mercado, enquanto a taxa em uma hipoteca de taxa fixa permanece o mesmo durante todo o período do empréstimo.

Outra opção para mudar o seu empréstimo ARM atual está recebendo uma nova ARM para uma taxa melhor, prazo e menor taxa de juros. Portanto, é necessário que uma comparação cuidadosa do seu índice ARMs financeira existente, bonés e taxa com taxas correntes de mercado antes de refinanciamento a outro tipo de ARM.

Opcionalmente, você pode tocar em equidade, porque você começou com pagamentos de hipoteca mensais, utilizado em parte para pagar juros, impostos, seguros, e sua principal, que é útil na construção de capital em sua casa, geralmente referidos como "cash-out" . Porque o interesse de hipoteca é na maioria das vezes dedutíveis e você pode usar o dinheiro para fora para refinanciar as dívidas saldar, com custos não dedutíveis interesse.

Opções casa empréstimo hipotecário para tomadores de crédito ruim

Nunca mais a obtenção de um empréstimo hipotecário casa consistentemente superfícies como o medo primário de pessoas considerando a falência. Felizmente, todos aqueles que procuram um empréstimo hipotecário casa vai achar que dentro de um dia após a sua falência financiamento de empréstimos de descarga casa será realmente disponíveis para eles. Dentro dos empréstimos de hipotecas para mutuários com muito, muito ruim de crédito, incluindo a falência e encerramento pode ir por vários nomes, incluindo o mercado sub-prime, b, c, d empréstimos de crédito ou empréstimos para habitação simplesmente ruim de crédito. O lado maravilhoso desta indústria para os devedores é o fato de que ele existe. No outro lado indivíduos com mau crédito deve entender que o que se espera deles e que o que estará disponível para eles no mercado de hipotecas sub-prime bares pouca semelhança com o tipo de empréstimo hipotecário casa disponível para o mutuário com o crédito perfeito. O leitor deve tomar nota especial que este artigo em empréstimos ruins do crédito hipotecário publicado antes da crise das hipotecas subprime de 2008 e 2009, estes tipos de empréstimos podem um dia se tornar tão comuns quanto eram uma vez, mas por agora você pode descobrir estes tipos de emprestadores muito difícil de encontrar.

Auto de pré-qualificação

Pontuação de crédito
Antes de tentar obter um empréstimo hipotecário casa, os mutuários devem primeiro compreender exatamente onde estão, do ponto de vista de crédito. Lenders categorizar os mutuários utilizar dois sistemas. O primeiro grau espelhos padrão usado na escola. De crédito dos mutuários será avaliado e recebe um grau, onde A é o melhor, B será de crédito mostrando um pouco de oxidação, C representa de crédito bastante ruim, D significa muito ruim de crédito, às vezes eu tenho visto até mesmo alguns de F. Eu incluí um gráfico onde a estimativa de crédito de alguém irá se encaixam nesse sistema. Lembre-se que os seres humanos avaliam a maioria destes relatórios de crédito, com o resultado que alguns avaliadores de crédito irá atribuir notas diferentes para os mutuários e mesmo que alguns credores podem atribuir mais ou menos importância a certos tipos de itens negativos em um relatório de crédito.

O próximo tipo de pontuação modelo mais parecido com uma pontuação SAT, com 800 sendo quase perfeita e 400 se aproximando tão ruim quanto ele ganha. Estas pontuações carregam nomes como FICO, Beacon ou Empirica; cada um destes nomes corresponde a uma das agências principais do relatório especial de crédito. As fórmulas exatas matemática utilizada para calcular esses índices permanecem informações proprietárias das agências de crédito, os computadores usam as fórmulas para estabelecer uma pontuação de crédito. É seguro dizer, no entanto, que os mesmos itens negativos que afetam um sistema de classificação carta também afeta negativamente os sistemas de pontuação numérica. Você pode usar o link na página Equifax ferramentas de hipoteca para obter uma cópia de seu relatório on-line de crédito, incluindo a sua pontuação FICO. Para mais informações eu escrevi um artigo sobre crédito reparação e reconstrução de crédito ou você pode se inscrever em nosso guia livre para melhorar sua pontuação de crédito.

Loan-to-Value-Relação
O próximo conceito importante no cálculo da elegibilidade do empréstimo seria a relação entre o montante a ser emprestado eo valor da propriedade que está sendo colocado como garantia. O nome comum desta relação é de "loan-to-value" ou LTV. Exemplos simples incluem: Um mutuário de qualificação para um empréstimo de LTV de 80% a compra de uma casa de 100.000 dólares poderia obter um empréstimo de $ 80.000; refinanciamento uma casa $ 200.000, 70% LTV significaria uma hipoteca de US $ 140.000. Mutuários devem observar que o valor utilizado para este cálculo sobre as novas aquisições quase sempre tem que ser o mais baixo do preço de compra ou o valor de avaliação. Com um refinanciamento, desde que o dono da casa foi na propriedade por um período de tempo suficientemente longo (geralmente seis meses a um ano) valor de avaliação só pode ser utilizado no empréstimo para cálculo do valor. Esta distinção pode ser um problema em certos casos, como quando um mutuário tem trazido uma casa realmente vale 100 mil dólares em um leilão por US $ 60.000,00. A casa pode realmente apreciar por US $ 100.000, mas o preço de compra de apenas R $ 60.000,00 deve ser usado, resultando em uma disponibilidade muito reduzida de fundos para a compra. Dinheiro necessário superior a hipoteca geralmente vem de uma caixa no pagamento. Quando o empréstimo disponível, devido às limitações LTV para o mutuário rende muito pouco para comprar a casa em questão de financiamento proprietário, ajudar a família ou uma bolsa de pagamento às vezes pode preencher a lacuna. Em muitos casos de crédito D o credor requer, pelo menos, 5% devem ser colocados mesmo que a venda não pode exigir isso. No orçamento uma transação não se esqueça de incluir as taxas de fechamento. Quando as questões LTV evitar uma refinanciar algumas opções de treino da dívida pode ajudar. Desde que o mutuário se qualifica para o empréstimo com base na sua pontuação de crédito e empréstimo aos requisitos valor o próximo obstáculo será a revisão da dívida à relação da renda.

Dívida de Renda Ratio
Calcular o débito à relação da renda somando todos os pagamentos do mutuário da dívida, incluindo não só o empréstimo que está sendo solicitado, mas também qualquer auto empréstimos, a dívida do consumidor, cartões de crédito etc, etc; dividir esse número pela caixa líquido disponível cada mês disponíveis para o mutuário de despesas de moradia, bem como da dívida. A maioria dos credores preferem essa proporção em cerca de 40% ou menos, na verdade, para obter certos empréstimos a juros baixos DTI um baixo seria uma exigência. No credores sub-prime do mercado também vai permitir mais flexibilidade para a dívida à relação da renda permitindo que o percentual de subir tão alto quanto 55 a 60%. Tal como acontece com os outros parâmetros, a flexibilidade abunda em sub-prime empréstimos. Por outro lado, o mutuário paga por essas flexibilidades na forma de uma taxa de juro mais elevadas.

Acessibilidade

Com todos os dados acima se reuniram você deve ser capaz de determinar aproximadamente onde você cair no sistema de classificação de crédito utilizado pelos credores hipotecários mais. Enquanto que os pontos e as taxas podem variar muito o gráfico ampla anexado abaixo indica o que você pode esperar encontrar para as taxas, pontos e empréstimo para valores. Você pode usar uma calculadora de hipoteca básicos para pagamentos de hipoteca figura projetada do empréstimo ou uma calculadora afforability casa para estimar quanto casa você pode pagar.

Os preços para tomadores de crédito Boa
Credores cobrar mais pontos e as taxas de juros mais altas para aqueles com crédito ruim. Empréstimos a mutuários com crédito pobres carregam risco muito mais e credores merecem compensação para este risco. Mutuários com bom crédito não deve deixar-se entrar em um acordo de empréstimo, onde eles pagam pontos e taxas com base em um mau crédito empréstimo. Uma empresa nacional recentemente apresentado falência para se proteger de processos judiciais sobre as práticas de empréstimos fraudulentos.

Uma das práticas comuns de empréstimo fraudulento envolvidos tomadores de crédito cobrando bom mau crédito e taxas de pontos. Se você trabalhou duro para um bom crédito que você merece os benefícios. Pode levar algum trabalho extra, dependendo da sua área geográfica, mas não permita-se a pagar mais juros e taxas do que você precisa.

Os preços para devedores maus do crédito
Enquanto o crédito ruim na maioria das vezes significa taxas de juros mais elevadas e taxas de originação para qualquer um precisando de um empréstimo, há limites para quantidades geralmente considerada adequada na indústria de hipotecas. Um ponto sobre um empréstimo significa uma taxa correspondente a um por cento do montante do empréstimo. Como indicado nas tabelas, as pessoas com grande crédito às vezes não pagam pontos, enquanto aqueles com crédito pobre pode pagar até quatro pontos ou cinco pontos. Clientes desavisados ​​podem achar corretores de empréstimo tentando cobrar-lhes tanto como dez pontos. Ocasionalmente carregar esta muitos pontos é justificada. Por exemplo, um empréstimo de apenas R $ 15.000,00 para dez pontos ainda apresenta uma taxa relativamente pequena em termos de dólares total cobrado. Tenho visto outros "hard money", onde os empréstimos financiadores privados assumem riscos muito além até mesmo do mercado sub-prime padrão onde talvez as taxas extras fazem sentido. Em geral, no entanto, pontos a mais deve ser uma bandeira vermelha que alguém está tentando tirar vantagem de você. Não é incomum para tais transações para ser explicada por uma afirmação de que o corretor de hipoteca pode fornecer um empréstimo onde ninguém mais pode. A maioria dos casos não merecem estas reivindicações. Encontrar um corretor de empréstimo ou credor fazer um empréstimo difícil pode levar algum trabalho extra por parte do mutuário, mas com fontes bastante esforço diligente pode ser encontrado que não só irá fazer o empréstimo, mas vai tratar o mutuário de forma justa. O que muitos mutuários não conseguem perceber em relação a pontos poderia lhes custar muitos milhares de dólares. Pontos podem ter muitos nomes, como "taxas de originação", "taxas de desconto", "corretor taxas" ou "premium propagação de rendimento". Independentemente do que eles são chamados, existem duas formas básicas de pontos. O primeiro tipo, vou me referir aqui como "Pontos Upfront". O mutuário paga esses pontos a qualquer corretor ou o credor como compensação para a criação da operação de empréstimo. Em geral os pontos representam uma corretores de empréstimo única fonte de renda. Eles trabalham duro para fazer um empréstimo se reúnem e merecem ser pagos.

Por outro lado, alguns corretores inescrupulosos podem cobrar pontos muito acima dos padrões da indústria a um cliente que não percebe o que esperar. O gráfico abaixo deve fornecer um guia geral para as expectativas do consumidor. Além desses pontos de mutuários pode ter a opção de pagar pontos adicionais para "comprar baixo" a taxa. Desde que o mutuário entende a matemática não há nada errado com a compra de uma taxa para baixo usando pontos. Basta lembrar que os números ditam que na maioria das vezes um mínimo de 3 a 5 anos serão necessários para quebrar mesmo sobre a compra de uma taxa para baixo. A menos que tenha um nível bastante elevado de confiança que você vai ser demais na casa e você não será de refinanciamento por um tempo muito, muito longo para baixo a taxa de compra pode não fazer sentido. Para a maioria das pessoas casas e hipotecas são muitas vezes vendidos ou refinanciado ao longo de períodos de tempo de 5 anos e menos de fazer a compra por uma taxa de imprudente.

O segundo tipo de ponto vou me referir como "Pontos End Back". O credor, geralmente paga estes pontos para o corretor de hipoteca. Em alguns casos, essas taxas representam simplesmente incentivo adicional do credor para o corretor a fazer um empréstimo particular. Em outros casos, representa um pagamento do credor para o corretor como uma recompensa para a obtenção de um empréstimo com uma taxa de juro mais elevadas. Por exemplo, um devedor pode, potencialmente, ser capaz de obter um empréstimo a uma taxa de juros de 10% ainda o corretor só irá oferecer uma taxa de juros de 11% a fim de receber dois pontos finais extras de volta do credor. Nos casos em que um credor está simplesmente tentando promover um determinado produto e corretores oferecendo uma pequena recompensa através de pontos de back-end, por exemplo, um ponto ou menos, pode não haver dano ao consumidor. Eu tenho visto casos em que volta pontos finais podem ser úteis, principalmente em um esforço para salvar uma casa de encerramento e que os fundos disponíveis são tão limitadas que as taxas de fechamento fazer a diferença entre manter uma casa ou perder uma casa. Através da cobrança de nenhum ponto na frente e permitindo que o corretor a ser pago através de pontos de extremidade traseira é possível para o corretor a fazer a sua compensação justa por um empréstimo para o mutuário e para completar uma transação com milhares de dólares a menos do bolso no momento da fechamento. O mutuário, nesses casos, deve se certificar de que eles estão cientes do que exatamente está acontecendo e tentar assim que possível para refinanciar em um empréstimo de juros mais baixas.

Problemas com pontos de extremidade traseira predominantemente assumir duas formas. Primeiro, como com pontos de extremidade dianteira, corretores inescrupulosos podem tentar cobrar muito além das práticas de mercado. Esses problemas são agravados pela segunda questão: alguns estados não exigem a divulgação de pontos de extremidade traseira, deixando o consumidor nenhuma forma de sequer perceber o que está acontecendo com eles a menos que tenham um entendimento muito, muito claro das taxas de juro de mercado que lhes permitem descobrir uma discrepância resultantes de pontos de back-end. Relatórios onde mandatado existe ou foi realizada por um olhar responsável empréstimo corretor para pontos de back-end no formulário de declaração HUD1 fechamento perto do topo da página 2. Uma vez que o corretor tem pago diretamente pelo credor os números não serão nas colunas com os números. Procurá-la como parte de uma descrição do lado esquerdo. Pode ser chamado de "premium propagação de rendimento", ou simplesmente a lista de dinheiro como um valor pago a partir do credor para o corretor pagas fora de fechamento (POC).

Cortesia mutuário
Um problema que vejo tão frequentemente como abuso credor envolve Mutuários exigentes pontos irrealistas e taxas de juros de corretores e emprestadores. Empréstimos de crédito ruim ter trabalho muito mais do que os empréstimos de crédito bons e os riscos tomados pelos credores são significativamente mais elevadas. Mutuários com mau crédito não deve esperar para pagar as taxas e os pontos cobrados a alguém com bom crédito.

Compras taxa excessiva, por exemplo o envio de um pedido de hipoteca de 15 ou 20 corretores de empréstimo, muitas vezes resultar na corretores não prestando atenção e com razão de ser incomodado por tais tentativas. Entrar em contato com muitas fontes, a fim de eliminar aqueles que não têm a capacidade de fazer o seu empréstimo é uma coisa. Colocando mais de um punhado de corretores legítimos uns contra os outros geralmente não deu qualquer diferença significativa no que você pode alcançar. Lembre-se de mais corretores de hipotecas estão trabalhando em regime de comissão e se eles sentem que você está desperdiçando seu tempo eles tendem a ignorá-lo e mais para o próximo cliente. Particularmente no mercado de crédito mau do empréstimo, onde cada empréstimo pode ser bastante tempo e trabalho intensivo.

Tempo de hipoteca
Enquanto o mercado de crédito D fornece um veículo para oferecer financiamento para quase todo mundo não se segue que todos devem tirar proveito dela. Só porque você pode ser capaz de obter uma hipoteca não significa que se comprometer com uma hipoteca e comprar uma casa seria uma decisão prudente financeiro. Adiar uma compra casa pode permitir que o tempo mutuário potencial de mudar algumas das variáveis ​​importantes. A maioria, obviamente, a acumulação de dinheiro pagamento. Não apenas um maior resultado para baixo pagamento em pagamentos menores e melhor acessibilidade (por causa do saldo do empréstimo reduzido), mas um maior adiantamento também resulta em um menor valor de empréstimo à relação de traduzir para uma menor taxa de juros e outra vez mais baixos. Além de usar o tempo para acumular o pagamento o passar do tempo, por si só vai ajudar a curar qualquer crédito danificado. Melhor ainda, de forma agressiva usar o tempo para reconstruir o seu crédito danificado. A melhor resposta para quando comprar uma casa com crédito ruim será diferente para cada indivíduo. Aqueles que compram mais cedo sempre terá a opção de refinanciamento para obter uma taxa mais baixa de um ano ou dois mais tarde. Problemas de fluxo de caixa pessoal pode exigir nenhuma opção disponível que não espera. Tenha cuidado ao examinar o fluxo de caixa para não deixar-se sem alguma almofada, especialmente se as questões de gestão de caixa causado seus problemas de crédito mais cedo. Levando em pagamentos de hipoteca além de seus meios pode levar a mais uma queda-para baixo e na indústria de crédito um segundo colapso vai ser encarado muito mais duramente. Muitos credores estão perdoando se uma pessoa basicamente de obtenção de crédito teve um problema isolado. Aqueles com mais de um ataque de mau crédito pode ser encarado como um mutuário problema habitual ou mesmo alguém que procura de forma fraudulenta de crédito sem a intenção de pagar a dívida.